Porady · 2026-07-12 · 6 min czytania

Stan surowy cennik 2026 - koszt m2 robocizny i materialow

Autor: Dominik Lewandowski

Ile kosztuje stan surowy domu w 2026 roku? To jedno z pierwszych pytan, jakie zadaje kazdy inwestor. Wedlug danych Glownego Urzedu Statystycznego i analiz Portalu Budowlanego Murator, koszt stanu surowego zamknietego dla domu 120 m2 wynosi w 2026 roku od 163 500 do 293 000 PLN, co przeklada sie na 1360-2440 PLN za m2. Koszt stanu surowego otwartego to 130 000 - 215 000 PLN. Na cene wplywa lokalizacja, rodzaj materialow, skomplikowanie projektu i dostepnosc ekip.

"Inwestorzy czesto porownuja ceny za m2 jak w sklepie. Zapominaja, ze cena stanu surowego zalezy od 20-30 czynnikow. Dom o prostym ksztalcie kosztuje 1500 PLN/m2, a skomplikowany wykuszowy moze kosztowac 2500 PLN/m2 - i to przy tych samych materialach" - mowi Dominik Lewandowski, wlasciciel firmy Budowy Lewandowski.

Cennik stanu surowego - tabela kosztow

Etap	Koszt za m2 (robocizna + material)	Koszt dla domu 120 m2	Udział w calosci
Fundamenty (lawy + sciany fundamentowe + izolacja)	350-500 PLN/m2	42 000 - 60 000 PLN	20-25%
Sciany nosne i dzialowe (bloczki + nadproza)	400-600 PLN/m2	48 000 - 72 000 PLN	25-30%
Strop (monolityczny lub Teriva)	150-250 PLN/m2	18 000 - 30 000 PLN	10-12%
Schody (betonowe lub prefabrykowane)	50-80 PLN/m2	6 000 - 9 600 PLN	3-4%
Wiezba dachowa (drewniana konstrukcja + laty)	200-350 PLN/m2	24 000 - 42 000 PLN	14-18%
Stan surowy otwarty RAZEM	1200-1800 PLN/m2	144 000 - 216 000 PLN	100%
Pokrycie dachu (dachowka lub blachodachowka)	170-300 PLN/m2	20 400 - 36 000 PLN	Dodatkowo
Okna i drzwi zewnetrzne	200-350 PLN/m2	24 000 - 42 000 PLN	Dodatkowo
Ocieplenie poddasza	40-80 PLN/m2	4 800 - 9 600 PLN	Dodatkowo
Stan surowy zamkniety RAZEM	1600-2500 PLN/m2	192 000 - 300 000 PLN

Koszt robocizny vs materialow

Wedlug raportu firmy badawczej Spectis "Rynek budowlany w Polsce 2026", struktura kosztow stanu surowego wyglada nastepujaco:

Element	Koszt robocizny	Koszt materialow	Stosunek
Fundamenty	40-50%	50-60%	Prawie pol na pol
Sciany	45-55%	45-55%	W zaleznosci od materialu
Strop	35-45%	55-65%	Wiecej na beton i zbrojenie
Wiezba dachowa	50-60%	40-50%	Duza robocizna ciesielska
Dach (pokrycie)	40-50%	50-60%	Zalezy od rodzaju dachowki
Stolarka okienna	15-20%	80-85%	Material dominuje

Czynniki wplywajace na cene stanu surowego

Wedlug analizy Portalu Budowlanego Murator, oto najwazniejsze czynniki cenotworcze:

Lokalizacja - budowa w wojewodztwie mazowieckim (okolice Warszawy) jest o 15-25% drozsza niz w lodzkim, ze wzgledu na wyzsze koszty robocizny i transportu. Srednia stawka za robocizne murarza w Warszawie to 80-100 PLN/h, w Lodzkiem 55-75 PLN/h.
Kształt i bryla budynku - dom w ksztalcie prostokata to najtansza opcja. Kazdy wykusz, lukarna czy przesuniecie sciany to dodatkowe koszty.

Ksztalt budynku	Koszt za m2 (sciany)	Roznica
Prostokat (bryla zwarta)	400-450 PLN/m2	0% (baza)
Ksztalt L	450-500 PLN/m2	+10-15%
Z wykuszami	500-600 PLN/m2	+20-35%
Wielokatny/skomplikowany	550-700 PLN/m2	+30-55%

Rodzaj materialow sciennych - wybor miedzy bloczkami ceramicznymi, silikatowymi, beton komorkowym ma wplyw na koszt.

Material	Koszt materialu/m2 sciany	Robocizna/m2	Trudnosc montazu
Bloczek ceramiczny (Porotherm)	55-70 PLN	60-80 PLN	Srednia
Bloczek silikatowy	60-80 PLN	70-90 PLN	Wysoka (ciezki)
Beton komorkowy (YTONG)	50-65 PLN	50-70 PLN	Niska (latwy)
Keramzytobeton	45-60 PLN	55-75 PLN	Srednia

Rodzaj stropu - Teriva jest tansza, monolityczny mocniejszy ale drozszy.

Rodzaj stropu	Koszt za m2	Czas montazu	Zalety
Teriva (gestozebrowy)	90-130 PLN/m2	3-5 dni	Tani, szybki montaz
Monolityczny (zelbetowy)	150-220 PLN/m2	7-10 dni	Mocny, dowolny ksztalt
Filigran (prefabrykowany)	140-200 PLN/m2	2-3 dni	Szybki, jakosc prefabrykatu
Drewniany (belkowy)	80-120 PLN/m2	3-5 dni	Tani, lekki, ale mniej sztywny

Rodzaj dachu - prosty dwuspadowy vs wielospadowy z oknami dachowymi.

"Dach to czesto najwazniejszy element ceny stanu surowego. Prosty dach dwuspadowy o pochyleniu 35-45 stopni to okolo 25 000 PLN. Dach z czterema polaciami, oknami dachowymi i lukarnami to juz 45 000 - 60 000 PLN. Różnica prawie dwukrotna" - Dominik Lewandowski.

Jak negocjowac cene stanu surowego?

Porownaj minimum 3 oferty - ale uwazaj na "ceny wabiki". Zbyt niska oferta (ponizej 30% sredniej) to ryzyko niskiej jakosci lub doplat.
Sprawdz co wchodzi w cene - niektorzy wykonawcy nie wliczaja: transportu (doliczaja 500-2000 PLN), utylizacji odpadow (doliczaja 1000-3000 PLN), rusztowan (doliczaja 2000-5000 PLN).
Negocjuj rabat za gotowke - okolo 3-5% upustu.
Zamow calosc u jednego wykonawcy - firma ktora robi fundamenty, sciany i dach moze dac rabat 5-10% w porownaniu z osobnymi ekipami.

FAQ - stan surowy cennik

Ile kosztuje stan surowy otwarty domu 100 m2? 120 000 - 180 000 PLN. Dla mniejszego domu koszt jednostkowy jest wyzszy, bo fundamenty i dach maja stala cene niezalezna od powierzchni.

Ile kosztuje stan surowy zamkniety domu 150 m2? 240 000 - 375 000 PLN. Dom 150 m2 jest tanszy w przeliczeniu na m2 niz dom 100 m2, bo koszty stale rozkladaja sie na wieksza powierzchnie.

Czy w cenieu stanu surowego sa okna? Tylko w stanie surowym zamknietym. W otwartym nie. Zawsze sprawdz zakres przed podpisaniem umowy - najlepiej w formie kosztorysu z podzialem na pozycje.

Jaka jest roznica w cenie miedzy stanem surowym otwartym a zamknietym? Srednio 50 000 - 100 000 PLN (dla domu 120 m2). To koszt dachu, okien, drzwi i ocieplenia poddasza.

Czy cena stanu surowego wzrosnie w 2026? Wedlug prognoz GUS, ceny materialow budowlanych moga wzrosnac o 4-7% w 2026 roku. Wczesniejsze zamowienie materialow i stala cena w umowie chronia przed podwyzkami.